Продажа квартиры в долевой собственности
Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.
В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.
Долевая собственность жилья
Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:
- При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
- При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
- Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.
Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об идеальных долях.
Идеальная доля — что это в праве собственности
Физический смысл понятия идеальная доля — это доля в праве собственности на квартиру.
Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.
В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.
Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия идеальная доля.
Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.
Как продать свою долю в общей квартире
Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.
При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.
При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.
Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.
Право на покупку доли собственниками
Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.
Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.
В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.
Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками
Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие.
Но что же можно сделать?
Использование договора дарения
Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.
Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу.
Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.
Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.
Использование завышенной цены купли-продажи
Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю.
На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.
Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход.
Это нужно выяснять дополнительно.
Использование договора займа
Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.
Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать.
Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.
Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли.
Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.
Запрет купли-продажи доли квартиры
Да, есть. Вообще в Гражданском праве РФ существует так называемая цессия — это уступка права или доли в праве собственности.
Цессия применяется в делении долей среди учредителей юр.
Лица (ООО). Однако такой вид сделок не разрешен при продаже или уступке доли в квартире.
Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры
В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.
Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:
- Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
- И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.
Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности
Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.
При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:
- С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
- Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.
Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю.
Для покупателя такой вариант очень неудобен.
Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.
Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.
Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу
Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?
Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.
Налог с продажи доли в квартире
По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.
Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.
Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.
Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета
Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля.
Один договор купли-продажи – один объект.
То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.
Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.
В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.
Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.
adminОсобенности ипотечного кредитования в СШАИпотечное кредитование в США имеют свои нюансы и ограничения в сравнении с российскими...
12 05 2024 15:28:49
Будучи абсолютно уверенными в себе, рожденные в этот день редко ошибаются, но иногда в их жизнь может вмешаться фактор неожиданности...
11 05 2024 22:38:42
Поэтому прекрасной части человечества стоит брать это знание на вооружение, чтобы всегда быть на высоте...
10 05 2024 10:55:36
09 05 2024 22:51:19
и использует по своему усмотрению...
08 05 2024 3:27:28
Со временем может начать беспокоить мысль, что надо было брать кредит, притом в другом банке...
07 05 2024 1:23:19
Все эти ингредиенты способны сделать текстуру кожных покровов приятной и шелковистой...
05 05 2024 9:55:21
Еще через год, не выйдя из финансового кризиса, я родила сына...
04 05 2024 12:57:33
В этом длинном списке привилегий и обязанностей есть много интересного...
03 05 2024 3:32:22
Если встречается внимательный, то ему почему-то очень не хватает щедрости, а если обладатель изящных манер — то как-то пустовато у него в карманах...
02 05 2024 21:19:39
Впрочем, и носителям великого и могучего тоже время от времени необходимо освежать и дополнять свои знания...
01 05 2024 12:57:34
И многие хотят узнать, как сплести браслет из резинок Капельки Дождя...
30 04 2024 0:15:47
Они уникальны по разным причинам...
28 04 2024 15:25:25
Тем не менее, это вовсе не значит, что в зимнее время кроме нового года никаких поводов для радости и торжества нет...
27 04 2024 3:50:53
Если обязательства по кредитам уже значительно превышают сумму дохода и выплачивать долги не представляется возможным, гражданин может объявить себя банкротом...
26 04 2024 9:33:50
Базовые хаpaктеристики 1-го лунного дняПо своей энергетике является активным днём...
24 04 2024 21:29:20
Однако на этом пути они чаще всего оказываются в одиночестве, поделиться с близкими людьми сокровенным они не в силах...
23 04 2024 7:33:41
44 Дата основания: 1389 год Основные достопримечательности: собор Димитрия Ростовского, церковь Зачатия Анны, церковь Иакова Ростовского, часовня Иакова Ростовского, колокольня Святыни: мощи святого Иакова Ростовского, мощи святого Димитрия Ростовского, келейный образ святителя Димитрия – чудотворная Ватопедская икона Богородицы «Отрада» или «Утешение», частицы мощей преподобного Авраамия Ростовского, частицы мощей преподобных Киево-Печерских угодников и других святых, изображение праведных Богоотец Иоакима и Анны, иконы Божией Матери «Умиление-Ростовская» и Шестоковская Координаты: 57°10’28...
22 04 2024 8:24:12
Итак, если в дорожной аварии пострадали только трaнcпортные средства или другое имущество его участников, и при этом участвовали в аварии два трaнcпортных средства, то водитель, оказавшийся невольной жертвой этой ситуации, может обратиться в офис той страховой компании, в которой застрахован он сам, чтобы получить положенную ему компенсацию по ОСАГО...
21 04 2024 3:27:11
Содержание статьи:К сожалению, многие дeвyшки даже не знают, чем пилинг отличается от скpaба, не смотря на то, что они имеют отличия, чтобы разобраться в этом, необходимо ознакомиться с этими продуктами подробнее...
20 04 2024 11:17:45
Объект открыт для всех желающих, и с каждым годом привлекает все больше людей...
19 04 2024 5:27:54
— прирост сборов фиксируется по всем основным налогам...
18 04 2024 16:59:55
Дело в том, что причиной установления данного праздника являются постоянные заявления блондинок о том, что их постоянно угнетают, причем во всех концах земного шара...
17 04 2024 15:57:47
На самом деле они не делают сверхдорогих покупок вообще...
16 04 2024 23:22:11
Как пользоваться тоником для лица и на самом ли деле он так ли эффективен, как о нем говорят? Не стоит переоценивать и его антисептические свойства...
15 04 2024 8:31:49
+7 (499) 553-09-05+7 (812) 448-61-02+7 (800) 550-38-47Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней ...
13 04 2024 19:46:19
Вашему вниманию предоставляется подборка из десяти красивых, интересных и немаловажных русских усадеб...
12 04 2024 23:21:51
Вопрос, могут ли вмешиваться дедушки и бабушки в воспитание своих внуков, достаточно общий, и существует множество самых разных случаев, которые необходимо сравнить между собой, чтобы грамотно на него ответить...
11 04 2024 14:24:59
Снимают воспаление и устраняют инфекцию...
10 04 2024 20:36:16
Важно вовремя остановиться и напомнить себе, что последствия подобных действий могут серьезно ударить по вашему здоровью или материальному положению...
09 04 2024 20:41:22
ru выбрал 8 простых, но действенных советов, которые помогут решить проблему небольшой гpyди...
08 04 2024 3:47:15
Они вызывают искреннее умиление и покоряют женские сердца, но при этом сигнализируют о том, что у пары, скорее всего, нет будущего...
07 04 2024 18:10:53
Кажется, этим героям уже невозможно выбраться из сложившегося положения и они крепко связаны по рукам и ногам...
06 04 2024 20:43:20
Он также влияет на уровень комфорта, и местные поезда — яркий пример настоящего удобства...
05 04 2024 20:45:56
ru решил разобраться, из чего состоит путь на олимп славы в социальных сетях и легко ли его пройти...
03 04 2024 22:26:46
Давайте подробно остановимся на этом моменте...
02 04 2024 15:17:20
Но ещё чаще родителей беспокоит сам факт наличия проблем с аппетитом: когда малыш плохо ест, вовсе отказывается от пищи, у него отсутствует чувство меры в еде либо его привлекает «несъедобная пища»...
01 04 2024 2:30:59
Именно поэтому стартовая рекламная стратегия может корректироваться с целью оптимизации ранее выбранного инструментария...
31 03 2024 14:11:24
Как сделать букет невестыСобирая Букет невесты, следует учитывать несколько нюансов...
30 03 2024 8:27:47
Но есть аспекты, которые вполне поддаются анализу и пониманию, — именно о них и стоит говорить...
29 03 2024 17:56:48
И именно поэтому с первых же дней появления в сети я залпом, запоем знакомлюсь со своими виртуальными собеседниками...
28 03 2024 9:40:28
Их можно купить в магазине, но если вы хотите, чтобы пригласительные получились действительно оригинальными, то попробуйте сделать их своими руками...
27 03 2024 7:22:33
Учеба, как залог успеха«Мой сын отлично учится в школе – он непременно будет успешным человеком»...
26 03 2024 9:58:45
Но, лучше чем инженер, этого никто не сможет сделать...
25 03 2024 2:28:41
ru разобрал 10 известных картин — попробуйте пересмотреть их, уже понимая скрытый смысл...
24 03 2024 12:25:14
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 :: законы -13 :: законы -14 :: законы -15 :: законы -16 :: законы -17 :: законы -18 :: законы -19 :: законы -20 :: законы -21 :: законы -22 :: законы -23 :: законы -24 :: законы -25 :: законы -26 :: законы -27 :: законы -28 :: законы -29 :: законы -30 :: законы -31 :: законы -32 :: законы -33 :: законы -34 :: законы -35 :: законы -36 :: законы -37 ::