Регистрация договора купли продажи квартиры - порядок проведения
Обязательно ли регистрировать договор купли-продажи недвижимости? Что дает регистрация продавцу и покупателю? Какая процеДypa регистрации договора купли-продажи квартиры, какие документы готовить и сколько времени это займёт?
Все ответы на эти вопросы читайте ниже.
В ходе договора, то есть соглашения о покупке квартиры или дома, то есть объекта недвижимости, стороны договорились обо всех моментах, пришли к соглашению о цене и сроках передачи недвижимости, подписали договор и передали деньги. Что это означает?
Будет ли квартира при этих условиях иметь нового хозяина или еще нет?
Переход права собственности на жилое помещение
Согласно договору купли-продажи объект недвижимости уже не является собственностью продавца, поскольку покупатель купил себе право владения и распоряжения этой собственностью по оговоренной цене.
Как же произвести регистрацию прав собственности, то есть узаконить произошедшую в результате свершившегося договора перемену собственника недвижимости в глазах государства?
Надо сказать, что с 1 марта 2013 года регистрация в Росреестре договоров купли-продажи квартиры в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации отменена.
Однако регистрации подлежит не договор, а переход права собственности на помещение по договору. Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами, а факт перехода права собственности по договору подлежит регистрации в Росреестре.
Представление документов в Росреестра для регистрации прав собственности
В установленном порядке предоставления документов в органы Росреестра присутствует две возможности: предъявить документы и написать заявление на регистрацию при личном визите в отделение Росреестра или отправить заявление и копии документов по почте России.
Для регистрации прав личным визитом в Росреестр должны явиться обе стороны договора купли-продажи: и покупатель, и продавец. Заявление о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости пишется ими собственноручно в присутствии специалиста Росреестра.
Разрешается написать заявление от имени правообладателей их представителям, но представители должны иметь доверенность, оформленную у нотариуса. И стороны договора, и их представители должны иметь с собой удостоверения личности (паспорта).
В случае, когда стороны решают отправить свои документы, используя почту, надо иметь в виду, что тогда все подписи на документах – на заявлении и на договоре купли-продажи обязательно должны пройти верификацию нотариусом. Также необходимо вложить в почтовое отправление копии паспортов обеих участников договора.
Необходимым условием оформления почтового отправления является наличие описи вложений. Почтовое отправление должно быть отправлено с уведомлением о вручении и ему назначается объявленная ценность.
Правила регистрации договоров купли-продажи квартиры получили изменения с принятием 23.07.2013 Федерального закона № 250-ФЗ, согласно которому введены дополнительные гарантии безопасности для сторон договора по купле-продаже жилья.
Так, теперь РосРеестр принимает заранее составленные заявления от сторон договора купли-продажи, согласно которым документы в Росреестр на регистрацию прав собственности купли-продажи квартиры имеют право представлять только они лично.
Если стороны договора составили такие заявления и принесли их заранее перед заключением сделки (время для составления заявления не регламентируется), то после поступления заявления Росреестр не имеет возможности принимать документы от кого бы то ни было, кроме указанных в заявлении лиц.
Электронная регистрация прав на недвижимость через интернет
Росреестр имеет свой сайт, кроме того, в каждом регионе работают отдельные региональные сайты Росреестра.
На сайте Росреестра доступна услуга подачи заявления по регистрации прав на недвижимость в электронном виде. Кроме этого, в электронном виде можно заказать выписку из ЕГРП и постановку квартиры на кадастровый учет.
Надо думать, что в будущем этот вариант электронных документов полностью вытеснит бумажные документы. Наличие записи о правах собственности гражданина в электронном реестре прав на недвижимости будет достаточным для совершения любых действий с недвижимостью.
Если электронной подписи у вас пока нет, остается возможность только получения бумажного свидетельства при личном посещении органа Росреестра. Записаться на прием в Росреестре можно онлайн и без электронной подписи.
Документы для регистрации права собственности на недвижимость
- Заявления сторон.
- Паспорта продавца и покупателя. При действии от имени сторон договора представителей продавца и покупателя требуются их паспорта и нотариально оформленные доверенности.
- Свидетельство продавца о праве собственности на проданную им квартиру.
- Кадастровый паспорт или кадастровый план квартиры.
- Акт приема-передачи объекта недвижимости в трех экземплярах.
- Договор купли-продажи в 3 экз.
- Квитанция об уплате госпошлины в двух экз. (подлинник и копия).
Если в права собственности вступает или лишается их по договору несовершеннолетнее лицо, потребуется предоставить следующие документы:
- Согласие органа опеки на продажу квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
- Согласие опеки на то, что ответственные за несовершеннолетнего или недееспособного лица граждане дают согласие на продажу его объекта недвижимости.
В том случае, когда в проданной квартире остаются лица, продолжающие пользоваться ей, необходимо представить справку из ЖКХ, ТСЖ, МУП или управляющей компании.
Согласие супругов на продажу недвижимости
Как мы уже упоминали, изменения в порядке регистрации произошли 1.03.2013 года. Если раньше регистрировались договоры купли-продажи квартиры, и при этом каждый раз требовалось предъявить согласие супруга, удостоверенное нотариально, то теперь это не требуется, согласие супруга подразумевается по умолчанию.
Семейный кодекс, регулирующий данные вопросы, требует согласия супруга для сделок с недвижимостью, регистрируемых в государственных органах.
А как быть, если сделка прошла все-таки против воли супруга, а супруг об этом узнал после?
В таком случае остается право на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной. Однако при таком заявлении в судебные органы суд потребует представить доказательства об умышленном действии со стороны второго супруга, когда он действовал исходя из предположения о том, что согласия на такое приобретение он от второго супруга заведомо не сможет получить.
Отмена купли-продажи недвижимости
По новым положениям закона договор купли продажи квартиры не требует регистрации в государственном органе. То есть договор вступает в законную силу сразу после подписания сторонами. Цена устраивает, все нюансы оговорены и договор подписан.
С этого момента сделка состоялась.
В Росреестре происходит только регистрация перехода права собственности от одного человека ко второму, согласно Гражданского кодекса РФ (п. 1 статьи 551).
Данное положение основано на Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года (пункт 60).
На первый взгляд может показаться, что в данном положении скрыта возможность злоупотрeбления со стороны продавца, однако этот момент был предусмотрительно освещен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ, а именно: Поскольку договор о продаже недвижимости заключен по обоюдному согласию, о чем свидетельствуют собственноручно поставленные подписи на договоре, продавец лишается права требовать признания сделки недействительной.
Однако некоторые продавцы, получив деньги по договору, могут начать уклоняться от перерегистрации прав собственности, для чего они вместе с покупателем должны прийти в Росреестр и написать заявление. Чтобы добиться справедливости и законных действий от недобросовестного продавца, покупатель может обратиться в судебные органы согласно статье 551 Гражданского Кодекса РФ (п.3).
При написании заявления в суд потребуется доказательство уклонения продавца от своих обязанностей по перерегистрации прав.
В самых запущенных случаях, когда продавец, получив деньги за квартиру, отказывается передать покупателю приобретенное им имущество, суд обяжет продавца исполнить свои обязательства.
Мошенничество при продаже квартиры: несколько договоров купли-продажи на один объект
Мошеннические действия со стороны продавца, например, подписание договоров купли-продажи со множеством покупателей одновременно, получение от них задатка или полной цены договора, обязательно приведет к катастрофическим сложностям с выполнением договорных обязательств по этим договорам. Как решить такую ситуацию?
Кто из покупателей получит преимущество и что делать остальным добросовестным покупателям, чтобы защитить свои законные интересы?
При решении таких ситуаций суд будет исходить из положений Гражданского кодекса (статья 398). В этой статье основное положение, на которое будет опираться суд – это регистрация права собственности на купленный объект в Росреестре.
Если же все покупатели в одинаковом положении и никто из них не успел зарегистрировать право собственности, то в данном случае во внимание принимается факт передачи объекта покупателю. То есть тот покупатель, кто успел въехать в купленную квартиру и начал осуществлять свои права, тот и получает преимущество.
Продажа квартиры занятой арендатором
Не редки ситуации, когда квартиры продаются в тот момент, когда они заняты арендаторами и срок аренды еще не подошел к концу. Как поступить покупателю, если продавец не соглашается заявлять в РосРеестр на регистрацию прав покупателем, ссылаясь на имеющийся у него договор аренды?
Очевидно, что такие вопросы имеет компетенцию разрешить только суд. Судебные органы должны обязать по закону продавца перерегистрировать право собственности на нового хозяина.
Таким образом, договор аренды перестанет иметь законные основания, поскольку заключен с лицом, которое уже не является владельцем недвижимости и уже не имеет права сдавать ее в аренду.
Отзыв документов из РосРеестра одной из сторон
Стороны договора купли-продажи квартиры имеют право в спopных ситуациях отозвать уже отданные на регистрацию прав собственности документы из РосРеестра. Для этого сторона пишет соответствующее заявление с просьбой остановить регистрацию.
Но продавец может и не иметь оснований для прекращения регистрации и подает порой такое заявление просто, чтобы затянуть законный процесс. Тогда покупатель должен обратиться в суд, написав заявление с требованием о проведении законной регистрации прав собственности на него.
Судебное решение заставит продавца выполнить свои обязанности.
Надо сказать, что со стороны покупателя такое заявление также может поступить, но только в случае, когда покупатель стремится оттянуть момент оплаты своих обязательств по договору. В данном случае такой вопрос также решают судебные органы, которые добьются от покупателя выполнения своих обязательств, оплаты купленного имущества и регистрации прав на него.
Cмepть продавца квартиры до регистрации прав собственности
Такие случаи также могут иметь место, поскольку от момента подписания и оплаты договора до регистрации прав собственности все-таки проходит достаточно ощутимое время. Что же делать в таком случае?
Может быть два варианта. В первом заявление в Росреестр уже написано, то есть старый хозяин успел подписать данное заявление.
Тогда процеДypa перерегистрации продолжится и никаких препятствий к ней быть не может, за исключением возможного заявления о приостановке регистрации со стороны законных представителей продавца. Тогда покупатель должен будет защищать свои права в суде, чтобы получить решение суда о принудительной регистрации права собственности согласно договору.
Наследники вступят в право наследования через полгода после cмepти продавца, после чего покупатель пишет заявление в суд о принуждении к регистрации права собственности уже на наследников.
Из этих возможных ситуаций мы видим следующее: чтобы исключить такие моменты, необходимо как можно скорее преререгистрировать право собственности. Следите за правильным оформлением заявления и документов, приложенных к нему, ибо в случае обнаружения ошибок инспектором РосРеестра уже после cмepти продавца исправить их будет очень сложно.
Проверка регистрации права собственности — отказ в государственной регистрации прав собственности
Инспектор РосРеестра проверяет все документы, предъявленные для регистрации права собственности, во-первых, на подлинность. Для этого предъявляются оригиналы документов, с которых снимаются копии для Росреестра.
Далее сотрудники РосРеестра изучают договор купли-продажи, чтобы выявить возможные ошибки и неточности в нем.
Законным основанием для отказа в регистрации прав собственности может служить неполный набор необходимых документов, а также неправильное их оформление, ошибки, неточности, испорченные документы и т.п. Если это произошло, у заявителей не остается иного выбора, как только удовлетворить требования сотрудников РосРеестра, то есть собрать и принести недостающие документы, исправить неточности и ошибки в оформлении.
Если у сотрудника государственной организации возникнут сомнения в подлинности документов, этот вопрос решить гораздо сложнее. Тогда регистрация приостанавливается, и сотрудники будут вынуждены производить запросы в организации, которые выдавали документы, вызвавшие вопросы, для получения подтверждения сведений, указанных в документе.
Если документы подлинные и все сведения в них указаны верно, процеДypa регистрации возобновляется, если же нет, выносится отказ.
Рискует в этом процессе только покупатель жилья. То есть при обнаружении поддельных документов в процессе регистрации прав собственности покупатель оказывается в неприятной ситуации.
Поэтому наш совет – изучать все документы продавца перед подписанием договора купли-продажи.
Также необходимо выяснить законный статус купленного жилья через Единый государственный реестр прав как минимум за день до заключения договора. Это позволит избежать неожиданностей неприятного хаpaктера.
Проверяйте документы продавца, не верьте на слово, вовремя регистрируйте право собственности – и все будет хорошо.
adminбытовало прозвище Бибик (возможно, возникшее как переносное) — «человек, имеющий какие-либо физические недостатки»...
09 05 2024 5:36:34
Поэтому рабочее прострaнcтво важно организовать так, чтобы в это место хотелось вернуться...
08 05 2024 20:51:38
Но процеДypa получения визового разрешения не так уж и проста по российскому законодательству, поэтому разумнее прибегнуть к услугам различных компаний, обеспечивающих правовое сопровождение иностранных граждан в России...
07 05 2024 23:50:19
Быть может, у него уже имеются кое-какие планы относительно времяпрепровождения...
06 05 2024 1:21:30
Однако примеров такого или подобного сопутствия удачи не найти невозможно...
05 05 2024 11:58:30
Что означает имя Маргарид: Маргарид переводится как «цветок», «цветок маргаритки» В России более известен вариант имени Маргарита...
04 05 2024 12:59:44
А значит, мы по праву можем чествовать всех туристом мира в этот интересный, теплый и осенний день...
03 05 2024 7:49:50
Реальны ли угрозы? Давайте немного цифр: На представленном 11 марта 2019 года в Конгресс проекте государственного бюджета на 2020 финансовый год Президент США предложил значительно увеличить расходы на оборону, в том числе 9,6 млрд долларов из военного бюджета президент Трамп предлагает выделить на операции киберкомaндования США (US Cyber Command, USCYBERCOM)...
02 05 2024 22:59:39
ru предлагает погрузиться в мир миниатюрных домиков из детстваХоббичья нораФанатка произведений Толкиена Мэдди Чембэрс так мечтала о норе хоббита, что сама ее создала...
01 05 2024 1:18:37
Если Вы знаете свои права, можете с лёгкостью вернуть денежные средства, потраченные на страхование кредита...
30 04 2024 15:34:50
Они настолько многообразны и многочисленны, что опытные туристы познают все грани Крыма годами...
29 04 2024 4:18:48
Но это самое лидерство позволяет банку требовать от своих клиентов строжайшего соответствия условиям для оказания подобных услуг...
28 04 2024 1:37:16
Кроме того выращивание картофеля из семян позволяет получать для будущего сезона отличные семенные и сортовые клубни, незараженные болезнями...
27 04 2024 20:50:18
Консульство Испании предлагает жителям Российской Федерации разные категории виз, различающиеся по цели посещения зарубежного государства...
26 04 2024 5:19:22
В этот день мусульмане совершают традиционную молитву в соответствии со своими религиозными нормами, читают Коран...
25 04 2024 10:22:25
Инструкция по применениюРАЗВЕРНУТЬ ИНСТРУКЦИЮ АДВАНТАНСостав и формы выпускаМазь 0,1%, Мазь жирная 0,1%, Крем 0,1%, Эмульсия для наружного применения 0,1%1 г крема, мази, жирной мази, эмульсии содержит 1 мг метилпреднизолона ацепонат...
24 04 2024 15:49:54
В этот день в храмах выносится крест, совершаются обряды поклонения...
23 04 2024 13:38:56
У них есть все шансы построить долгие, счастливые и очень стабильные отношения, которые не в силах разрушить ни жизненные обстоятельства, ни козни недоброжелателей...
22 04 2024 9:48:31
Подмена реквизитов застройщика при покупке квартиры...
21 04 2024 22:50:11
Причиной воспаления ушей чаще всего является переохлаждение, сквозняк, сильный ветер...
20 04 2024 19:54:54
К чему снится Азия: толкование по 100 авторамК чему снится Азия во снеАзия – Сон, в котором вы путешествуете по Азии, – верный знак грядущих перемен, однако не ждите никаких финансовых улучшений...
19 04 2024 15:41:20
Она может сохранять хладнокровие, демонстрировать полное равнодушие и беспристрастность в то время, когда все вокруг будут паниковать...
18 04 2024 20:36:55
Содержание статьи:Ботанические особенности растенияЗамиокулькас родом из Африки...
17 04 2024 9:29:17
Если взять в руки пенсионное свидетельство, на его лицевой стороне расположен номер СНИЛС...
16 04 2024 23:33:43
Ушная боль может быть ноющей, пульсирующей, стреляющей, может возникать ощущение давления или заложенности, сильный зуд...
15 04 2024 6:36:26
Воронка дымится совсем рядом, ближе некуда...
14 04 2024 1:55:37
В зависимости от локализации нарушений в ухе различают три типа болезни: нейросенсорную, кондуктивную и смешанную...
13 04 2024 18:13:16
Это могут быть как собственник, так и наниматели, как граждане, так и юридические лица...
11 04 2024 21:23:47
Она имела просто оглушительный успех, а в Китае даже были побиты все рейтинги...
10 04 2024 18:59:58
А вот признаки ОРЗ знакомы каждому: насморк, общая слабость, повышение температуры...
09 04 2024 12:47:23
Например, если вы планируете лететь к месту отдыха на самолете, или ехать на автомобиле на дальнее расстояние, ребенок грудного возраста лучше перенесет такое путешествие, чем ребенок в возрасте 3-х лет...
08 04 2024 13:58:48
Пройдя курс регрессивной терапии, она внезапно вспомнила о той тайне, что хранило её тело, врываясь в сознание психосоматическими расстройствами...
07 04 2024 5:20:40
Но бывает и так, что матка после родов плохо сокращается, а то и не сокращается вовсе, и это уже называется серьезным осложнением...
06 04 2024 20:27:53
А на Канарах даже в январе господствует весна...
05 04 2024 20:11:42
Какого числа празднуется День Петра и Павла у православныхДата этого праздника постоянна — День Петра и Павла в 2020 году, как и всегда в XX и XXI веках, отмечается 12 июля...
04 04 2024 1:16:39
Такие меры были вызваны рядом причин...
01 04 2024 21:25:31
От жарки лучше отказаться вовсе, лучше тушить, запекать или варить все продукты...
31 03 2024 10:19:39
В совокупности с «Дальневосточным гектаром» эта инициатива правительства кажется хорошей возможностью обзавестись собственным жильем...
30 03 2024 22:48:33
Содержание статьи:Цель данных людей не заключается в накачке бицепсов и употрeблении для этих целей стероидов...
29 03 2024 1:40:56
При возникновении кровотечений организм просто не в силах с ними справиться...
28 03 2024 12:41:40
27 03 2024 15:10:32
Распространено в странах, жители которых исповедуют православие и католичество...
26 03 2024 16:57:34
Ночные дедлайны и несколько проектов одновременно? Легко...
25 03 2024 20:27:18
По поводу постройки станции метро в Мытищи последние новости довольно противоречивы, и новости одного дня опровергаются буквально через сутки...
24 03 2024 20:10:28
Да и самого муравья ставят в пример неустанного труда...
23 03 2024 5:24:47
22 03 2024 11:39:12
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 :: законы -13 :: законы -14 :: законы -15 :: законы -16 :: законы -17 :: законы -18 :: законы -19 :: законы -20 :: законы -21 :: законы -22 :: законы -23 :: законы -24 :: законы -25 :: законы -26 :: законы -27 :: законы -28 :: законы -29 :: законы -30 :: законы -31 :: законы -32 :: законы -33 :: законы -34 :: законы -35 :: законы -36 :: законы -37 ::